La tontine immobilière
S’entraider pour devenir propriétaire au Canada : comment fonctionnent les sous-groupes d’achat, ce qu’en disent les médias et les banques, et les précautions à prendre.
Au pays, la tontine (le njangi) a toujours permis de réaliser ensemble ce qu’on ne peut pas faire seul. Au Canada, des membres de la diaspora camerounaise, et notamment des ressortissants de la Menoua, l’ont adaptée à un but très concret : réunir la mise de fonds nécessaire pour acheter une maison. Cette page rassemble ce que nous avons trouvé sur ces « sous-groupes immobiliers » : comment ils fonctionnent, ce qu’en disent les médias et les banques, et les règles à respecter pour que l’entraide reste sûre.
1Le principe de la tontine immobilière
Une tontine classique est une épargne rotative : chaque membre verse la même somme à intervalle régulier et, à chaque tour, la cagnotte est remise à un membre différent, jusqu’à ce que tout le monde ait reçu sa part. Personne ne gagne ni ne perd d’argent : on avance simplement dans le temps le moment où chacun dispose d’une grosse somme.
La tontine immobilière applique ce mécanisme à l’achat d’une propriété. La cagnotte sert de mise de fonds (ou d’une partie de celle-ci) à un membre, qui achète ensuite sa propre maison, à son nom, avec un prêt hypothécaire ordinaire. Le groupe ne devient pas propriétaire de la maison : selon le blogue Tontine.Plus, ce n’est pas une indivision, puisqu’aucun membre ne peut provoquer la vente du bien d’un autre.
Épargner ensemble
La pression bienveillante du groupe aide à épargner chaque mois, même avec un revenu modeste.
Acheter plus tôt
Les premiers bénéficiaires deviennent propriétaires des années plus tôt qu’en épargnant seuls.
Bâtir un avenir
Devenir propriétaire, c’est stabiliser sa famille et constituer un patrimoine au Canada.
2Le modèle camerounais au Canada
Le GASOD
Le Groupe d’action pour la solidarité et le développement (GASOD) est une association personnifiée immatriculée au Québec le 5 juin 2008, à Montréal. Plusieurs sources (Inspire Afrika, Tontine.Plus) présentent ce groupe de la diaspora camerounaise comme celui qui a « réinventé » la tontine pour aider ses membres à se loger décemment. Notre page Historique rappelle que le Gasod est un « groupe constitué majoritairement des ressortissants de la Menoua établis au Canada » et que plusieurs fondateurs de Yemba Canada en faisaient déjà partie.
« Un modèle à suivre »
En janvier 2020, le média JMTV+ consacre un reportage à la tontine immobilière d’un groupe de Camerounais de Montréal. Au-delà du logement, le groupe offre un soutien scolaire aux enfants, une assurance maladie pour les parents restés au Cameroun et une assurance rapatriement.
Cinq ans après
En juillet 2025, JMTV+ publie « La tontine immobilière, le bilan 5 ans après », un long reportage (environ 48 minutes) qui revient sur le parcours du groupe. Il est à voir dans la section Vidéos.
Selon Inspire Afrika, ce modèle reste local : chaque groupe agit dans sa ville de résidence, entre personnes qui se connaissent. C’est justement ce qui fait sa force, car la confiance est la vraie garantie d’une tontine.
3Comment fonctionnent les sous-groupes d’achat
Les sous-groupes immobiliers sont des cercles restreints, formés au sein d’une association ou d’une communauté, autour d’un seul objectif : que chaque membre puisse acheter une propriété. D’après les sources consultées, ils s’organisent généralement ainsi :
- Former le groupeUne dizaine de personnes de confiance (La Presse parle de groupes d’environ 12 personnes), qui ont un revenu stable et un projet d’achat réel.
- Fixer les règlesMontant de la cotisation, fréquence, durée d’un tour, ordre de passage (souvent tiré au sort), pénalités de retard, cas de départ ou de décès. Tout est écrit et signé.
- CotiserChaque membre verse sa part, de préférence par virement vers un compte bancaire du groupe à double signature, avec un registre tenu à jour.
- Remettre la cagnotteÀ la fin d’un tour, le bénéficiaire reçoit la somme et l’utilise pour sa mise de fonds ou ses frais d’achat (notaire, inspection, taxe de bienvenue).
- AcheterLe bénéficiaire achète à son nom, avec son propre prêt hypothécaire. Les autres membres l’accompagnent souvent : visites, conseils, contacts de courtiers.
- Continuer jusqu’au boutLe bénéficiaire continue de cotiser jusqu’à ce que le dernier membre ait reçu son tour. Le cycle peut ensuite recommencer.
4Exemple chiffré
Exemple fictif, uniquement pour comprendre le mécanisme : 10 membres versent 1 000 $ par mois et chaque tour dure 4 mois.
| Élément | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Collecte par mois | 10 membres × 1 000 $ | 10 000 $ |
| Cagnotte d’un tour | 10 000 $ × 4 mois | 40 000 $ |
| Durée du cycle complet | 10 tours × 4 mois | 40 mois (environ 3 ans et demi) |
| Total versé par chaque membre | 1 000 $ × 40 mois | 40 000 $ (égal à ce qu’il reçoit) |
| Achat possible avec 40 000 $ | 5 % de 500 000 $ = 25 000 $, le reste pour les frais | Maison jusqu’à environ 500 000 $ |
Le premier bénéficiaire reçoit 40 000 $ après 4 mois et rembourse en quelque sorte le groupe pendant les 36 mois suivants ; le dernier reçoit sa cagnotte au bout de 40 mois. C’est pour cela que la confiance et des règles écrites sont indispensables.
5Banques et mise de fonds : ce qu’il faut savoir
Attention : la position de Desjardins (La Presse, 31 mai 2025)
Selon La Presse, un document interne de Desjardins décrit ces regroupements « d’environ 12 personnes qui accumulent des sommes d’argent afin d’obtenir la liquidité nécessaire à la mise de fonds ». L’institution qualifie ce financement de « pyramidal » et demande à ses conseillers de refuser ces dossiers hypothécaires. La raison : une mise de fonds que l’on devra « rembourser » au groupe est assimilée à une dette, et non à une épargne personnelle.
Pour un prêteur canadien, la mise de fonds doit en principe provenir de vos propres fonds : épargne, vente d’un bien, CELIAPP ou REER, ou don d’un proche parent accompagné d’une lettre de don. Le prêteur vérifie l’origine de l’argent, en général sur les relevés bancaires des derniers mois. Une grosse somme arrivée récemment sans explication peut bloquer le dossier.
- Mise de fonds minimale : 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la tranche de 500 000 $ à 1,5 million $, et 20 % à partir de 1,5 million $. Sous 20 %, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire.
- CELIAPP : jusqu’à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, déductibles d’impôt ; le retrait pour une première maison n’est pas imposable.
- RAP : le Régime d’accession à la propriété permet d’utiliser une partie de ses REER pour une première maison.
- Le conseil le plus important : soyez transparents. Parlez de votre projet à un courtier hypothécaire avant de recevoir la cagnotte, pour savoir comment la présenter et la documenter.
Astuce : une tontine peut aussi servir à alimenter le CELIAPP de chaque bénéficiaire bien avant l’achat. L’argent devient alors une épargne personnelle documentée et donne droit à une déduction d’impôt. Vérifiez cette approche avec un conseiller.
6Cadre légal à connaître
Une entente écrite
Une tontine entre particuliers repose sur un contrat entre les membres. Un règlement écrit, signé par tous, protège chacun en cas de retard, de départ ou de décès. Certains groupes s’enregistrent comme association (c’est le cas du GASOD) ou comme coopérative.
Si l’on achète ensemble
Si plusieurs membres achètent un même immeuble, ils deviennent copropriétaires indivis (Code civil du Québec). Une convention d’indivision notariée, publiée au registre foncier et valable jusqu’à 30 ans, fixe les parts, les dépenses et les règles de vente. Sans elle, chacun peut demander le partage à tout moment.
Éviter les dérives
Une tontine ne promet aucun rendement. Méfiez-vous de tout groupe qui promet des profits, recrute sans cesse de nouveaux membres pour payer les anciens ou sollicite le public : l’Autorité des marchés financiers (AMF) met en garde contre ces stratagèmes pyramidaux.
7Bonnes pratiques pour un sous-groupe sûr
À faire
- Un petit groupe de personnes qui se connaissent et se font confiance
- Un règlement écrit et signé par tous, qui prévoit le départ, la maladie et le décès
- Un compte bancaire du groupe avec deux signataires
- Des virements traçables, jamais d’argent comptant
- Un registre des cotisations et un procès-verbal à chaque remise
- Un ordre de passage tiré au sort devant tous
- Une assurance vie ou une garantie pour les bénéficiaires qui ont déjà reçu leur tour
- Un courtier hypothécaire et un notaire consultés dès le départ
À éviter
- Promettre des intérêts ou des profits
- Recruter des inconnus ou « faire grossir » le groupe
- Cacher l’origine de la mise de fonds à la banque
- Un seul trésorier sans contrôle
- Des engagements trop lourds pour son budget
- Un groupe sans règles pour le cas où un membre ne paie plus
8Vidéos
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★Des professionnels de notre communauté
Ces professionnels de l’immobilier sont déjà présentés sur notre site. Ils peuvent vous conseiller sur l’achat ou le financement.
Dagobert Tazoo – Courtier Immobilier
Vous conseiller, vous accompagner, vous guider et défendre vos intérêts tout au long du processus d'achat d'un immeuble rentable et bien situé est mon objectif.
Voir la fiche ›Bâtisseurs d’impact inc.
Christelle est une entrepreneure, Courtière hypothécaire et Présidente de Bâtisseurs d'impact inc., entreprise de Consulting dans les Finances et l'investissement immobilier.
Voir la fiche ›9Sources et pour aller plus loin
- JMTV+ : « Canada : la tontine immobilière des Camerounais, un modèle à suivre pour les Afro-descendants ? » (janvier 2020)
- JMTV+ : « La tontine immobilière, le bilan 5 ans après » (juillet 2025)
- Inspire Afrika : « Les tontines de l’immobilier »
- Tontine.Plus : « La tontine immobilière »
- La Presse : « Desjardins se dissocie des pratiques de financement de certains milieux ethniques » (31 mai 2025)
- Fiche du GASOD au registre des entreprises du Québec
- Agence du revenu du Canada : le CELIAPP
- Centris : quel pourcentage pour ma mise de fonds ?
- Office québécois de la langue française : la convention d’indivision
- Lavery Avocats : la copropriété indivise
- Autorité des marchés financiers : mise en garde contre les stratagèmes pyramidaux (septembre 2025)
- Revue des sciences de gestion : « Tontine et banque en contexte camerounais » (2011)
Un sous-groupe immobilier chez Yemba Canada ?
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Cette page est fournie à titre d’information générale et ne constitue ni un avis juridique, ni un avis financier ou fiscal. Les règles des prêteurs et des gouvernements peuvent changer : consultez un courtier hypothécaire, un notaire ou un conseiller financier avant de vous engager. Dernière mise à jour : octobre 2026.